Советы новоселу при приеме квартиры

«Первое, что нужно сделать, собираясь на приемку квартиры – составить план осмотра и захватить с собой несколько вещей, которые помогут определить качество строительства жилья», – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

По словам эксперта, покупатель должен уделить пристальное внимание общему состоянию двора и МОПов, проверить, как установлены двери и стеклопакеты в квартире (они должны легко открываться и плотно закрываться), провести диагностику работы вентиляции и электрики, внимательно осмотреть водопроводные трубы и батареи, убедиться, что высота потолка соответствует заявленной.

«Захватите с собой фонарик, строительный уровень, зарядное устройство, чтобы проверить работоспособность розеток», – перечисляет Мария Литинецкая. – Запомните: самые распространённые недостатки – негерметичные окна, продуваемые подоконники, неровные стены и неработающая вытяжка».

 «В акте приема-передачи квартиры или иного помещения должен быть указан адресный ориентир помещения, площадь, в соответствии с обмерами БТИ, и кадастровый номер, – говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development, – чтобы однозначно можно было установить, что именно это помещение указано в подписанном ранее ДДУ, а также техническое состояние помещение, соответствующее требованиям СНиП, что должно быть подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию».

Часто застройщики включают в акт приема-передачи информацию о том, что все обязательства выполнены, и стороны не имеют друг к другу финансовых или иных претензий. Соответственно, такой акт одновременно является актом выполнения финансовых обязательств.

Если жилое помещение сдается без отделки, то в первую очередь собственнику нужно проверить следующие ключевые моменты: работоспособность входной двери, монтаж окон, разводку коммуникаций, наличие счетчиков.

Кстати, если речь о черновой отделке, то «подводных камней» намного меньше, чем при приёмке жилья с отделкой, отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. В первом случае необходимо обращать внимание на монтаж окон и разводку коммуникаций, их работоспособность. Оконные рамы должны быть надежно вмонтированы и не пропускать воздух. Хорошо должна работать вентиляция. Во втором случае лучше привлечь эксперта по отделочным работам, потому что непрофессионал не всегда увидит недостатки некачественного ремонта.

Как долго длится процесс устранения обнаруженных недостатков, и какие санкции могут быть применимы к застройщику за затяжку этого процесса? Это, пожалуй, один из главных вопросов, который задают новоселы.

«Законодательством не определены четкие сроки исправления застройщиком тех или иных недостатков, – отвечает  Мария Литинецкая. – Есть лишь трактовка «в разумные сроки», которую можно интерпретировать по-разному. Однако, как показывает практика, обычно срок устранения выявленных недостатков не превышает месяца. Кстати, если вы понимаете, что справитесь самостоятельно, то можно попросить денежной компенсации, а не прямого устранения недочетов».

Периоды устранения недостатков и гарантийные обязательства обычно прописаны в  договоре долевого участия, говорит  Алексей Лухтан, но это в том случае, если застройщиком построено что-то с отступлением от условий договора. Неплотно закрывающиеся окна таковыми едва ли будут считаться. А вот если вы не обнаружите в своей квартире санузла, тогда вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков. Впрочем, с подобными «недостатками» новоселы практически не сталкиваются.

Но вернемся к осмотру квартиры. Если, при передаче квартиры обнаружены недостатки, то покупатель не должен подписывать передаточный акт, – говорит Наталья Козлова. Он имеет право написать претензию и отправить ее застройщику. Строительная компания обязана устранить недостатки или компенсировать расходы покупателя, если последний провел ремонт это самостоятельно. Если застройщик затягивает процесс, то покупатель в дополнение к требованиям может настаивать на выплату пени.

«Срок устранения недостатков, как правило, прописывается в смотровом листе или дефектной ведомости, где указываются также выявленные недостатки. Если они были обнаружены даже после заселения, то это не лишает дольщика права рассчитывать на денежную компенсацию или прямого устранения недочетов. На новый дом от застройщика действует пятилетняя гарантия, поэтому можно обратиться либо напрямую к нему, либо в управляющую компанию с претензией», – дает еще один совет Мария Литинецкая.

На этот счет есть четкая трактовка в законодательстве. Сроки и порядок действий при обнаружении недостатков квартиры оговариваются в седьмой и восьмой статьях закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Покупатель имеет право предъявлять претензии по любым недостаткам в течение гарантийного срока эксплуатации квартиры (5 лет – несущие конструкции, 3 года – инженерное оборудование), однако в этом случае, скорее всего, придется доказывать, что изъяны оставил застройщик, а не покупатель.

Подготовил Виталий Простаков